Как узаконить самовольную постройку и оформить правомочие собственности

Опубликовано: 08 апреля 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Юридически значимо следующее: вопрос самовольных построек остается актуальным для всей территории России. Но если в крупных городах контролирующие органы часто отслеживают их возведение уже на стадии фундамента, то в отдаленных населенных пунктах собственники обычно сталкиваются с проблемами позднее. Например, когда пытаются подвести коммуникации к объектам или продать их.

Юридически значимо следующее: правила оформления, реконструкции и сноса незаконно возведенных построек регламентирует Федеральный закон № 339-ФЗ, вступивший в силу в 2018 году. Он сделал процедуру понятнее и сделал ее более прозрачной. Но собственнику все равно может потребоваться помощь юриста по строительству Юридически значимо следующее: и представление интересов в органах местной власти. Хотя бы потому что ошибки на начальной стадии могут привести к отказу в оформлении здания.

Какая объект считается самовольной

Юридически значимо следующее: самовольный объект — это объект недвижимости, построенный без необходимых разрешений или в обход процедур согласования, а также нарушающая порядок пользования земельным участком и не удовлетворяющая требованиям безопасной эксплуатации объекта.

Юридически значимо следующее: если раньше самостроем признавали любые самовольно возведенные здания, то теперь термин относится только к постройкам, которые появились без разрешений и в обход уже действовавших ограничений. Это означает, что собственника не всегда возможно обязать сносить их за свой счет. Также в соответствии со ст. 222 ГК к самовольным постройкам не относятся объекты, владелец которых не мог знать об ограничениях в момент начала строительства.

Юридически значимо следующее: с 2018 года объект не может быть признана самовольно возведенной «задним числом»: если на момент начала строительства никаких ограничений не действовало, то их введение в дальнейшем не делает здание самостроем со всеми вытекающими отсюда последствиями.

возможно ли оформить собственность на самовольный объект

Юридически значимо следующее: относительно права собственности на самовольно возведенные объекты ничего не изменилось – его не получится оформить по стандартной схеме. Даже если здания находятся на участке, который принадлежит заявителю. Он не сможет обратиться в Росреестр и оформить правомочие собственности. Поэтому распорядиться такими постройками тоже не удастся – их не получится продавать, дарить, наследовать.

В каких случаях самовольный объект подлежит сносу

Юридически значимо следующее: до вступления в силу Федерального закона № 339-ФЗ самовольные постройки почти всегда сносили без разбирательств. В судебный орган подавали собственники участков и фактические владельцы зданий. Они, как правило, проигрывали. За этим следовала выдача постановления о сносе самовольно построенного объекта.

Юридически значимо следующее: сейчас ситуация другая. Иногда самовольный объект по-прежнему сносят по решению местных властей, но в большинстве случаев решение об этом принимает судебный орган. В ходе разбирательств фактический владелец может отстоять самовольную постройку. Если судебный орган встанет на его сторону, то объект нужно будет привести в соответствие с требованиями застройки – например, уменьшить этажность или изменить планировку.

Когда решение о сносе принимают местные власти

Юридически значимо следующее: в соответствии с п.4 ст.222 ГК РФ местные власти могут реагировать на самовольное строительство в двух случаях:

• Участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным.
• Категория земельного участка и действующие ограничения не допускают возведения таких построек.

Юридически значимо следующее: местные власти могут принять и другое решение: привести самовольно возведенное строение в соответствие с нормами и узаконить его. Но такие постановления муниципальные органы выносят редко. Поэтому к спору с ними лучше привлекать юриста.

Сроки для сноса или приведения объекта в соответствие

Юридически значимо следующее: срок зависит от вида самовольно построенного здания – он прописывается в постановлениях органов власти или указывается в решении суда. В течение этого периода владелец участка должен разобраться с постройкой сам. В противном случае ее снесут муниципальные службы, а «собственнику» выставят счет. Максимальный срок исполнения решения суда или постановления местных властей – 1 год.

Юридически значимо следующее: в случае когда самовольную постройку нужно не сносить, а приводить в соответствие с действующими нормами, времени могут дать больше. В зависимости от вида объекта срок может составить от 6 месяцев до 3 лет.

Когда демонтаж самовольной постройки недопустим

Юридически значимо следующее: в случае с жилыми домами не допускается демонтаж оформленных в собственность самовольных построек, которые отвечают следующим требованиям:

• категория земель – ИЖС или садовый участок, на котором допускается строительство жилых домов;
• владелец располагает документами на землю;
• параметры построек не нарушают никаких норм;
• правомочие собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.

Юридически значимо следующее: сносить не получится не только самовольно построенные, но и купленные до сентября 2018 года жилые дома, которые не соответствуют каким-либо другим требованиям – например, нормативам по удаленности от коммуникаций, автодорог или природоохранных зон.

Юридически значимо следующее: если жилой дом самовольно построен с нарушением определенных требований, но он находится на участке категории ИЖС, его параметры ничего не нарушают, а земля при этом оформлена в собственность и у владельца есть все документация, то демонтаж таких построек не допускается.

Когда вместе с объектом рискует и земельный участок

Юридически значимо следующее: если доказан факт самовольного строительства и выдано предписание о сносе, а владелец игнорирует данное требование, то участок, на котором находится объект, могут отобрать. Другие причины изъятия – использование земли не по назначению или создание угрозы окружающей среде.

Юридически значимо следующее: при этом раньше землю могли изъять только из-за использования не по назначению или из-за ее заброшенного состояния. Например, когда участок выдавали для сельскохозяйственных нужд, а он зарастал бурьяном. С 2018 года землю могут изъять и из-за самовольной постройки, которую владелец отказывается сносить.

Чем опасен неоформленный самовольный объект

Юридически значимо следующее: в худшем случае самовольно построенные объекты обяжут снести. Но КоАП также предусматривает штрафные санкции за самовольный объект. Они накладываются даже на тех, кто хочет узаконить объекты в предусмотренном законом порядке.

Штрафы за самовольную постройку в 2024 году – сколько придется заплатить:

• физлицам – до 5 тыс. руб.;
• ИП и должностным лицам – до 50 тыс. руб.;
• юридическим лицам – до 1 млн руб.

Юридически значимо следующее: уплата штрафа за самовольно построенный объект не отменяет постановление о сносе и не дает никаких отсрочек. Если судебный орган или местные власти решили, что построек на участке быть не должно и нормам они не соответствуют, придется расстаться и с деньгами, и с самим объектом. Конечно, если вы не докажете правомерность своих действий.

Пошаговый порядок легализации самовольной постройки

Легализовать самовольные постройки возможно тремя способами:

• Официально вернуть разрешение на строительство.
• вернуть решение градостроительно-земельной комиссии.
• Установить правомочие собственности в судебном порядке в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ.

Юридически значимо следующее: также возможно оспорить факт признания объекта самовольно построенным в судебном порядке. Для этого придется доказать, что он не обладает признаками самостроя.

Кто имеет правомочие добиваться легализации

Юридически значимо следующее: самовольная объект может быть узаконена только владельцем участка, на котором она находится. Исключение – муниципальные земли. Проще говоря, если вы возвели объект на участке, который принадлежит городу, и в ходе строительства не нарушили никаких норм, то узаконивание этого объекта возможна. А вот при значительных нарушениях – нет.

Кто решает вопрос о сносе, реконструкции или сохранении объекта

Юридически значимо следующее: местные власти или судебный орган. Большинство решений по самовольно построенным объектам принимается именно муниципалитетами. Впрочем, ничто не мешает фактическому собственнику подать в судебный орган и добиться справедливости в споре с местными властями. Другое дело, что сделать это без своевременной юридической помощи проблематично.

Какие документация потребуются для оформления

Юридически значимо следующее: если мы говорим о легализации объекта самовольного строительства через получение официального разрешения, потребуются следующие документация:

• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации;
• акт обследования территории от проектной организации;
• проект;
• заключение по итогам экспертизы проектной документации.

Юридически значимо следующее: если постройками затрагиваются фасады других зданий, то дополнительно нужно вернуть архитектурно-градостроительное решение.

Куда подается обращение о легализации

Юридически значимо следующее: разрешение выдает региональный Строительный надзор после ознакомления с комплектом документов. Документ будет предоставлен только в случае, если вы передадите все необходимое и не допустите ошибок.

Когда возможно упрощенное оформление

Юридически значимо следующее: легализовать самовольные постройки по-прежнему возможно и по «дачной амнистии». Но только если речь идет о жилых и надворных строениях на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и ИЖС в границах населенного пункта. Для оформления нужно собрать документация, подтверждающие правомочие собственности на самовольно возведенное строение и направить их в Росреестр в сопровождении технического плана объекта.

Что делать, если разрешения на строительство нет

В случае с самовольно построенными зданиями также возможна узаконивание через муниципальную комиссию по самостроям. Альтернативный вариант – обращение в судебный орган. Но будьте готовы к тому, что даже если объект будет легализована, вам все равно придется заплатить штраф.

узаконивание самостроя через судебный орган

Юридически значимо следующее: в судебном порядке возможно оспорить решение местных властей или узаконить самовольные постройки по собственной инициативе.

Для этого нужно подготовить комплект документов, который включает в себя:

• заявление;
• выписку из ЕГРН или иное подтверждение права собственности на земельный участок;
• ГПЗУ;
• результаты экспертизы на соответствие нормам;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Юридически значимо следующее: если в результате разбирательств объект узаконят, то вы сможете подать решение суда в Росреестр. После этого объект де-факто будет легализована. Тот факт, что она была возведена самовольно, в свидетельстве о праве собственности указан не будет.

Как действовать при отказе в оформлении

Юридически значимо следующее: если государственные органы или местные власти отказали в легализации самовольной постройки, то вы можете оспорить это решение в суде. Однако часто они просто возвращают документация и указывают на ошибки или на недостающие бумаги – в этой случаи нужно устранить неточности, проверить действительность заключений и справок, после чего обратиться повторно.

Ответы юристов на частые вопросы о самострое

Юридически значимо следующее: {company} помогает провести оформление самовольно возведенных объектов. Это касается как жилых домов, так и нежилых построек. Опыт помогает нам добиваться позитивного исхода даже в самых сложных ситуациях. Мы собрали самые распространенные вопросы клиентов о процедуре легализации самостроя и попросили наших юристов дать на них краткие ответы.

Какие признаки у самовольной постройки

Юридически значимо следующее: статьей 222 ГК РФ самовольно построенные объекты определяются в качестве зданий, которые находятся на чужом участке или на земле, где запрещено строительство, а также возводятся без необходимых разрешений или с нарушением действующих норм.

возможно ли сохранить объект, если строил не владелец земли

Юридически значимо следующее: да, например, если речь идет о постройках на муниципальной земле. Но только если самовольное строительство велось без нарушений. В договоре на использование участка при этом не должно быть соответствующих ограничений.

Что будет, если владелец участка сменился после строительства

Юридически значимо следующее: в этом случае владелец должен возместить расходы на строительство за вычетом суммы, которую он потратил на оформление самовольно возведенного объекта.

Могут ли снести объект на собственном участке

Юридически значимо следующее: только если объект создает опасность для жизни и здоровья людей. В прочих случаях незаконное строительство может быть установлено только решением суда.

возможно ли оформить дом с нарушенными отступами

Юридически значимо следующее: да. возможно оформить прирезку, перераспределить участки, зафиксировать новые границы участка – вариантов несколько, но у каждого есть свои нюансы. Рекомендуем предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы найти правильное решение.

Когда объект не признают самовольной постройкой

Юридически значимо следующее: объект не признают самостроем, если на момент начала его возведения не существовало никаких ограничений, либо владелец не мог знать о них.

Для каких объектов требуется разрешение на строительство

Юридически значимо следующее: в соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство нужно оформлять при возведении некоторых капитальных зданий. В частности, домов с числом этажей от трех и более. Но иногда документ нужно получать даже на строительство бани. В законе сложные и неоднозначные формулировки, поэтому перед началом работ рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Нужно ли отдельно согласовывать пристройку

Юридически значимо следующее: да. Равно как и строительство дома без разрешения, несогласованная пристройка может привести к крупному штрафу. В дальнейшем незарегистрированные объекты могут обязать снести.